Svært at skifte til beskatning på værdistigninger på ejendomme
Det fremgår af et svar fra finansminister Nicolai Wammen (S) til Ole Birk Olesen fra Liberal Alliance, at de samlede ejendomsskater i Danmark løber op i cirka 38 milliarder kroner årligt
Af Dan Bjerring
Christiansborg
Ole Birk Olesen har bedt finansministeren redegøre for det samlede provenu fra grundskyld og ejendomsværdiskat på boliger i Danmark og for, hvor meget boligejerne ville skulle betale i skat, hvis vi afskaffede grundskyld og ejendomsværdiskat og i stedet beskattede boligværdistigninger - med fradrag for udgifter til vedligehold og forbedringer - som andre kapitalgevinster.
Nicolai Wammen peger på, at der i Danmark med virkning fra 1. januar 2024 er indført et nyt ejendomsskattesystem, som fastsætter nye regler for beskatningen af ejerboliger, landbrugs- og skovejen-domme samt erhvervsejendomme.
Ejendomsværdiskat og en grundskyld
Ifølge finansministeren indebærer ejendomsskattesystemet, at ejerboliger typisk beskattes med en ejendomsværdiskat og en grundskyld.
Ejendomsværdiskatten er en skat på ejendommens samlede værdi (bygning og grund), hvor grundskylden er en skat på værdien af grunden. Beskatningsgrundlaget udgør ejendoms- og grundværdi fratrukket et ”forsigtighedsnedslag” på 20 procent.
Ejendomsværdiskatten udgør 0,51 procent af beskatningsgrundlaget op til en værdi på 9,2 millioner kroner. Beskatningsgrundlag udover den værdi beskattes med 1,4 procent.
Grundskyldspromillen er kommunernes ansvar
Grundskyldspromillen fastsættes af de enkelte kommuner og har i perioden 2024 til og med 2028 et loft som varierer mellem 3,1 promille og 17,1 promille.
Desuden indeholder ejendomsskattesystemet mulighed for indefrysning af stigninger i boligskatten. Fra 2018 til 2023 var det ved en midlertidig indefrysnings-ordning muligt at indefryse stigninger i grundskylden.
Siden 1. januar 2024 har det været muligt ved en permanent indefrysningsordning at indefryse stigninger i de samlede boligskatter (grundskyld og ejendomsværdiskat). Indefrysningslån frem til 2024 er fortsat rentefri, mens der for indfrysningslån efter 1. januar 2024 betales renter.
Indefrysningsordningen kan fravælges. De indefrosne beløb skal først betales, når boligen sælges, og der typisk realiseres en gevinst.
Kan kun gælde fremadrettet
Finansministeren erkender, at et alternativ til det gældende ejendomsskattesystem kunne være et system, hvor det alene er værdistigninger – med fradrag for udgifter til vedligehold og forbedringer – der beskattes, når den pågældende ejendom sælges, og hvor den nuværende grundskyld og ejendomsværdiskat afskaffes:
- Et sådant system vil principielt kun kunne gælde fremadrettede værdistigninger. Historiske værdistigninger vil principielt ikke kunne beskattes med tilbagevirkende kraft, da beskatning kun vil kunne ske for de, der har opnået gevinster, og som fortsat bor i deres ejendom. Det vil ikke være muligt at fraregne udgifter til vedligehold og forbedringer.
- Beskatning med tilbagevirkende kraft kan desuden medføre bortfald af sikkerhedsstillelse for boliglån i banker og realkreditinstitutter, påpeger Nicolai Wammen.
Brud på gældende praksis
Det vil ifølge ministeren ikke i praksis være muligt at beskatte med tilbagevirkende kraft, og det vil desuden være et markant brud på gældende praksis:
- Det er også nødvendigt at tage stilling til, om skattebetalingen skal ske på samme tidspunkt som boligsalget, eller om det vil kunne udskydes, til ejerne forlader boligmarkedet eller køber en billigere bolig end den, der bliver solgt. For at begrænse indlåsningseffekter skal det være muligt at udskyde beskatningen ved køb af ny bolig, forklares det videre.
Strenge antagelser
Finansministeren mener, at det ikke er muligt at skønne over provenuet fra et system, hvor boligværdistigninger beskattes som andre kapitalgevinster, ”da det kræver strenge antagelser om boligomsætning, ind- og udtræden af boligmarkedet, prisstigninger, udgifter til vedligehold og forbedringer” langt ud i tid.
Det vurderes også, at der ville være betydelige adfærdseffekter i forbindelse med et nyt ejendomsskattesystem, som det ikke har været muligt at bestemme størrelsen af.
Betydelige provenutab
Til et avancebeskatningssystem knytter der sig desuden en række udfordringer. Det gælder blandt andet:
- Overgang til beskatning af avancer vil medføre et betydeligt provenutab på kort og mellemlangt sigt, idet værdistigninger principielt ikke beskattes bagudrettet. Denne effekt forstærkes, hvis skattebetalingen først skal falde, når boligejer forlader boligmarkedet endeligt.
- På langt sigt ville provenuet fra boligskatterne være mere usikkert end under det nuværende system, idet provenuet i hvert år afhænger af det konkrete antal bolighandler, og den realiserede avance.
Indføres et avancesystem vil der være behov for at udarbejde retvisende ejendomsvurderinger til brug for fastsættelse af de indgangsværdier, som fremadrettet vil skulle benyttes til at bestemme avancerne, lyder det videre.
Stabiliserende effekt
Finansministeren understreger, at opretholdelse af det nuværende provenu fra grundskyld og ejendomsværdiskat vurderes at kræve, at skattesatsen på avancen fastsættes relativt høj, og det vil tage mange år før avancerne er vokset til et niveau, der kan udløse en skat på niveau med den gældende grundskyld og ejendomsværdiskat.
Samtidig mener ministeren, at den nuværende løbende beskatning af værdien af ejerboliger har en stabiliserende effekt på boligmarkedet, da ejendomsskatterne stiger i perioder, hvor boligpriserne stiger og omvendt:
Tilbageholdende md at sælge
- Med en ren avancebeskatning må boligejerne forventes at være mere tilbageholdende med at sælge, når boligpriserne stiger. Det skyldes, at avancebeskatningen også vil være højere, hvilket vil kunne bidrage til at forstærke prisstigninger.
- Samlet kan det medføre indlåsningseffekter, som kan hæmme mobiliteten på arbejdsmarkedet. Indlåsningseffekter ville være større i et system, hvor skattebetalingen skal falde på samme tidspunkt som boligsalget, forklares det.