Privat udlejning giver mobilitet

Statens Byggeforskningsinstitut har taget pulsen på de private lejeboliger

Det er den overordnede konklusion på en undersøgelse af den private udlejningssektor fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi).

Undersøgelsen viser desuden, at mange af boligerne har fået højere husleje i de senere år, fordi huslejereguleringen er ophævet i forbindelse med forbedringer.

Om beboerne fortæller undersøgelsen at, der er et stort gennemtræk i de private udlejningsboliger, som ofte fungerer som en mellemstation på vej til en mere permanent bolig. Boligerne bruges f.eks. af børn, der flytter hjemmefra, samt unge og par der flytter sammen eller bliver skilt.

Beboerne er overvejende singler, og en del af dem er uden for arbejdsmarkedet eller har lave indkomster. Men den private udlejningssektor er ikke i samme grad som det almene byggeri befolket af socialt svage personer.

Færre regulerede lejeboliger

Der er 450.000 private udlejningsboliger i Danmark., svarende til 18 pct. af boligmassen. Til forskel fra ejerboliger, andelsboliger og almene boliger modtager den private udlejning ikke offentlig støtte, og den er hårdere beskattet. Det er en væsentlig årsag til, at der ikke findes så mange nybyggede lejeboliger.

En stor del af de private udlejningsboliger, ca. 200.000, ligger i ejendomme, der er omfattet af reglerne i boligreguleringsloven. Det betyder, at der er begrænsninger på huslejen, som i større eller mindre omfang kan ligge under markedsniveauet.

I 28 pct. af de hidtil regulerede boliger er der imidlertid sket en gennemgribende renovering, som har ophævet reguleringen. Derfor forventer ejendomsejerne kun, at huslejerne vil stige med ca. 10 pct. i gennemsnit, hvis reguleringen bliver helt ophævet – mere i hovedstaden og de store provinsbyer, mindre i de små.

Små overskud

Overskuddet på private udlejningsejendomme var kun på 2 pct. af ejendomsværdien i 2005. Men investeringer i private udlejningsejendomme har alligevel været en god investering i de sidste fem år, fordi værdien af ejendommene i gennemsnit er steget med 14 pct. om året. De kommende år kan man ikke forvente samme prisstigninger, så det vil blive mindre attraktivt at investere i private udlejningsboliger.

Private udlejere er en broget skare, kun ca. halvdelen af dem har det som erhverv, mens andre blot har investeret i en enkelt ejendom eller to, eller købt en for selv at bruge den.

Der er store forskelle på, hvordan de driver ejendommene, og det afspejles i økonomien.

De professionelle udlejere får væsentligt højere huslejeindtægter end de øvrige, men de har også langt større udgifter, som betyder at deres overskud er mindre. Det kan skyldes, at de små investorer i høj grad benytter sig af gør-det-selv-metoden i den daglige drift, og når der skal foretages forbedringer.

Overskuddet kan dog også dække over manglende vedligeholdelse og dermed forringelse af ejendommene.

Men på bundlinjen er det de professionelle virksomhedsejere, som scorer de største kapitalgevinster, fordi deres ejendomme er steget langt mere i pris.

Undersøgelsen viser, at ejerne ikke er tilbøjelige til at sælge, og de gør det som regel kun, hvis der viser sig væsentlig større afkast på andre investeringsmuligheder. Det sker dog, at ejerne ser en fordel i at sælge til beboerne som andelsboliger.

- nn