Ejendomsselskab eksperimenterer med at dele overskud med lejerne
Selskabet Home.earth vil udbetale bonus, hvis der er overskud på ejendommens drift. Lejerne får dog ikke noget retskrav på bonusserne, og systemet til at administrere dem er kompliceret
Af Sten Thorup Kristensen
Fra i søndags kunne man søge om at blive lejer i et helt nyt byggeri i Høje Taastrup C.
Det er et byggeri, der er bemærkelsesværdigt på flere måder. Det er med sine 162 lejeboliger ganske stort. Det er også opført med det laveste CO2-aftryk nogensinde for et etagebyggeri, ifølge ejeren, ejendomsselskabet Home.earth.
Men der er en tredje ting, som måske er endnu mere opsigtvækkende: Home.earth vil dele fremtidige overskud fra ejendommens drift med lejerne, fremgår det en pressemeddelelse fra EDC Projekt Poul Erik Bech, der er hyret ind til at stå for udlejningen.
Ejendommen er i udgangspunktet en privat udlejningsejendom.
Det bliver den ved med at være, men hvis overskudsdelingen kommer til at fungere, og i ideen breder sig til andre lejere, er der på en måde også skabt en ny slags boligforening – i den forstand at beboerne pludselig har en fælles interesse i at bidrage til at holde ejendommen i god stand.
Månedligt fradrag
Home.earth kalder konceptet Gensidig Gevinst, og man har allerede trillet det i gang i to af selskabets andre ejendomme.
Det fungerer ved, at man en gang om året beregner overskuddet på ejendommen, hvorefter op til 30 % af dette lægges i en pulje, som fordeles mellem de lejere, som har boet i ejendommen i mindst 12 måneder.
Fordelingen sker som et månedligt fradrag i huslejen, men Home.earth oplyser, at man har sigtet efter, at den samlede bonus i et normalt år svarer til en måneds husleje. Er huslejen f.eks. 18.000 kr. om måneden, falder den altså efter et år til 16.500 kr., givet at der har været det ventede overskud.
Hvis en lejer flytter ud undervejs, bortfalder bonussen for resten af de 12 måneder, selskabet oplyser til Byens Boligforeninger, at pengene i så fald af sættes til uforudsete udgifter, hvilket i praksis vil sige, at selskabet beholder dem selv. Lejeren får dog sin bonus med, hvis han eller hun flytter til en anden af selskabets ejendomme.
Dyr opstart
Home.earth er et kommercielt selskab, der bygger og driver ejendomme i Storkøbenhavn. Det er ejet af en fond med visioner om at vise, at det kan lade sig gøre at bygge bæredygtige boliger til huslejer, som folk med almindelige indkomster har råd til.
Bonusordningen er dog ikke nogen gavebod. Den kan lade sig gøre, fordi den motiverer lejerne til at agere på en måde, som gavner ejendommens økonomi.
Det har bl.a. betydning ved opstarten, der ofte er dyr for udlejerne, fordi lejere i en ny ejendom erfaringsmæssigt relativt hurtigt flytter ud igen, og lejemålet står tomt en overgang ved hvert lejerskifte. Med bonusordningen får de første lejere en motivation for at blive boende i længere tid.
Men der er også en række andre ting, lejerne kan gøre, som vil forbedre økonomien i ejendommen. Home.earth nævner på sin hjemmeside fx, at de kan holde øje med, at der ikke bliver spildt lys og varme på fællesarealer, at de kan melde ind om skader hurtigt, og at de kan overholde regler for affaldssortering, så viceværten ikke skal bruge tid på eftersortering.
Smæk i dårlige år
For lejerne kommer ordningen dog med den ulempe, at de vil komme til opleve tider med økonomisk krise ekstra slemt: En bonus, som de har vænnet sig til at få, kan bortfalde og føre til det, som de må opleve som en huslejestigning.
For det første kan renten stige. Dyrere lån i ejendommen vil gøre bonuspotentialet mindre.
For det andet vil det også trække fra, hvis værdien af ejendommen må nedskrives i regnskabet. Sådan en nedskrivning tæller ikke med i driftsresultatet, men det er en regel, at puljen til bonusser ikke kan overstige det beløb, der står på regnskabets nederste bundlinje, hvor en nedskrivning tæller med.
Så hvis Home.earth foretager en nedskrivning, der fører til et negativt bundlinjeresultat, er der ingen bonus dét år, uanset hvor godt resultatet fra driftsdelen alene var.
Intet retskrav
Home.earth er også omhyggelig med at pointere, at lejerne ikke har noget retsligt krav på af få en bonus. Selskabet kan annullere ordningen når som helst, og den forpligter heller ikke en fremtidig køber.
Home.earth har ikke nogen planer om at sælge – man ønsker at være langsigtede ejere af sine ejendomme. Men ingen ved jo, hvad fremtiden bringer, og kommer man til at sælge, må en køber vurdere, om de besparelser, man opnår ved at beboerne viser en god adfærd, overstiger værdien af de udbetalte bonusser.
