- Jeg håber da, at vi får tilbudt nogle skarpe priser, men det allervigtigste er, at vi får nogle, der har kompetencerne til at hjælpe os med at optimere vores byggeri, siger Ramsus Brandt Lassen

København vil bygge klogere

Københavns Kommune bygger for mere end en mia. kr.om året, men går glip af stordriftsfordele og gentagelsesgevinster. Derfor inviteres virksomheder nu til fast partnerskab om de fleste byggeopgaver i fire år

I hvert fald kom Rambøll med en analyse så sent som her i januar, der viste at kvadratmeterprisen på kommunens nye institutions- og skolebyggerier er op til 60 procent højere end andre kommuners.

Det er en udfordring
Det er der mange gode forklaringer på. Det er svært at bygge i en by, hvor der ikke rigtigt er mere plads at bygge på, samtidig med at man fra politisk hold stiller en lang række skrappe krav til byggeriet. Det skal være bæredygtigt, opfylde ambitiøse energikrav, have mere areal pr. barn, bedre køkkenfaciliteter og opfylde en lang række andre funktionskrav og de har senest også fået en træpolitik.

- Vi er en meget ambitiøs kommune, der stiller en lang række krav til vores byggerier, sammenlignet med så mange andre kommuner. Men vi tager det som en udfordring. For hvis andre kommuner kan bygge så billigt, så må vi se om ikke også vi kan få udgifterne ned, og samtidig leve op til kommunens krav. Og det tror jeg godt vi kan. Det er også det jeg hører fra nøgleaktører ude i branchen, fortæller byggechef i Københavns Kommune, Rasmus Brandt Lassen.

Starter forfra hver gang
Hidtil har problemet nemlig været, at Byggeri København har udbudt hvert enkelt byggeri for sig selv, så selv om de bygger for et enormt beløb, så var det i 2015 splittet ud på 219 udbud, hvor Byggeri København betalte regninger til cirka 420 forskellige leverandører. Dermed er kommunen gået glip af stordriftsfordele. Samtidig er der masser af byggerier indenfor blandt andet skole, institutionsområdet og botilbud, der løbende bygges nye af igen og igen. Alligevel starter kommunen forfra med et nyt team og et næsten blankt stykke papir hver gang. Det tager tid og betyder, at viden og gode erfaringer fra sag til sag går tabt.

- Så situationen i dag er meget enkel. Vi får hverken de stordriftsfordele, vi burde have som en stor bygherre, og vi drager heller ikke ordentlig nytte af de erfaringer, vi gør os fra byggeri til byggeri. En gentagelseseffekt, der ellers vil gøre vores byggeri hurtigere og mere effektivt, og som måske med tiden vil kunne udvikle sig til nogle byggesystemer, der kan bruges som standard, siger Rasmus Brandt Lassen.

Fireårige partnerskaber
Men nu har Københavns Kommune fundet en mulig løsning inspireret af kommunerne Manchester i England og Södertälje i Sverige. I Södertälje kommune, som Byggeri København besøgte sidst på året i 2015 har de med succes gennem syv år haft det de kalder strategiske partnerskaber og gennemført projekter for cirka en milliard kroner uden budgetoverskridelser, forsinkelser, mens de samtidig har opnået bedre kvalitet og større brugertilfredshed.

Metoden som nu skal prøves af i København går i al sin enkelhed ud på, at kommunen gennem et stort 4 årigt rammeaftaleudbud vil invitere et fast team af entreprenører, arkitekter og ingeniører helt op foran i bussen, lige bag chaufføren. De bliver partnere, der allerede i planlægnings- og projekteringsfasen skal samarbejde med kommunen om byggerierne, og så efterfølgende gennemføre opgaverne.

- Vi lægger op til det tættere samarbejde, som branchen har efterspurgt i årevis, hvor vi sætter os omkring bordet og får alle kompetencer i spil på det rigtige tidspunkt. Og så kan vi løbende udvikle processer og løsninger, der kan optimere byggeriet. Ved at udbyde en lang række opgaver en gang for alle sparer både vi, men også byggevirksomhederne både tid og en masse administrativt arbejde. For hver gang vi har et udbud er der mindst fem aktører, der skal lave tilbud, fortæller Rasmus Brandt Lassen og fremhæver især gevinsten i, at alle kompetencer er på banen allerede i planlægningsfasen.

- Havde I da bare spurgt os, er det suk, vi ofte hører, når vi sender et helt færdigtprojekteret udbudsmateriale ud. Det undgår vi nu, hvor entreprenørerne er med fra start og derfor får mulighed for at påvirke projektet. De ved ofte bedre end os, hvilke produkter leverandørerne kan levere som standarder, så vi ikke skal ud og købe dyre skræddersyede løsninger hver gang.

- Havde I da bare spurgt os, er det suk, vi ofte hører, når vi sender et helt færdigt projekteret udbudsmateriale ud. Det undgår vi nu, hvor entreprenørerne er med fra start. De ved også ofte bedre end os, hvilke produkter leverandørerne kan levere som standarder, forklarer Rasmus Brandt Lassen.

10 procent billigere
Byggeri København sidder i øjeblikket og skriver de sidste ting sammen i de to partnerskaber, der skal udbydes inden for børn- og ungeområdet samt kultur, idræt, social og sundhedsområderne. Og forventningen er at man inden nytår har fundet de partnere, der skal indgå i en rammeaftale for de næste fire år, hvorefter de konkrete projekter bagefter kommer på som aftalesedler. Desuden er det også forventningen, at de kommende partnerskaber vil gøre byggerierne mindst ti procent billigere.

Det lyder som om, i forsøger at presse prisen mod at love entreprenørerne fast arbejde i fire år?

- Jeg håber da, at vi får tilbudt nogle skarpe priser, og at dem som byder ind kan se ideen i, at hvis de får en fast indtjening, så behøver deres dækningsbidrag måske ikke være lige så højt som ellers. Men det allervigtigste er jo, at vi får nogle aktører, der har kompetencerne til at hjælpe os med at optimere vores byggerier. Derfor arbejder vi også med en model, hvor dækningsbidraget på et tidligt tidspunkt låses fast i kroner, så vores partnere ikke straffes for yderligere optimering af byggeriet. Alt sammen i et samarbejde med åbne bøger, så vi sammen kan skabe så billigt byggeri, som muligt, siger Rasmus Brandt Lassen.

- Det handler om, at vi målrettet går sammen om at løse udfordringerne. Jeg vil gerne væk fra at spille volleybold, hvor det gælder om at skyde bolden over på de andres banehalvdel hurtigst muligt. Vi skal i stedet spille amerikansk fodbold, hvor det gælder om at tage fat i bolden og i teamwork rydde alle forhindringer af vejen og løbe bolden i mål.

Lukker ikke de små ude
Rasmus Brandt Larsen lægger heller ikke skjul på, at de vil kræve visse muskler at være med i sådan et partnerskab, og at de efterspørger aktører, der har visse erfaringer med at optimere byggeriet. Men han afviser, at der bliver tale om en lille eksklusiv klub, der får alle opgaverne på bekostning af de små og mellemstore byggefirmaer.

- Det kræver selvfølgelig en vis kapacitet at kunne byde ind på det her. Men det er de samme opgaver, der skal laves som hidtil, og en meget stor del af arbejdet ville alligevel være blevet lavet af underentreprenører. Derfor forventer jeg sådan set, at der vil være ligeså mange små og mellemstore aktører ude på byggepladserne som hidtil. Men det kan godt være, at der bliver færre, som har direkte kontrakt med os.
Det bliver ikke nogen nem opgave heller ikke for Byggeri København. For godt nok slipper de for en masse papirarbejde med udbud og de tidskrævende opstart af nye samarbejder, igen og igen fra projekt til projekt. Og godt nok giver det dem også overskud til at være en mere synlig bygherre, der kommer meget tættere på projekterne, men der er også faldgrubber i et partnerskab.

- De største udfordringer kommer, når vi er i gang med et konkret byggeri og der opstår problemer. Her skal vi passe på ikke at hoppe i de samme skyttegrave, som vi plejer, men prøve at gå efter bolden i stedet for. Det bliver en lang og sej proces, men det er tid til forandring. Vi har alt at vinde i en brydningstid, hvor der er en kæmpe efterspørgsel på bedre samarbejde i byggeriet, så vi undgår de konflikter alle er rigtig trætte af.

Tekst og foto: Johannes H. Nørgård

Fakta: Succes i Södertälje
Södertälje Kommune i Sverige har siden 2008 haft succes med strategiske partnerskaber, der startede med skolebyggerier og nu omfatter alle byggesager over ca. otte millioner kroner.
Status er, at der er gennemført 26 byggesager for i alt ca. 1 milliard kroner.
- Der var ingen budgetoverskridelser.
- Byggerierne blev afleveret til tiden.
- Der var ingen væsentlige mangler.
- Høj brugertilfredshed.
- Og gode evalueringer af samarbejdet blandt alle parter og interessenter.